地产开发在设计阶段怎么降本增效？

如何在规划设计阶段就做好成本控制，成为了每个项目开发者必须面对的课题。

成本控制不仅关乎项目的经济效益，更直接影响到项目的品质、可持续性和市场竞争力。

本文将深入探讨规划设计阶段的成本控制要点，旨在帮助项目开发者在源头把握成本，实现项目价值的最大化。通过揭秘规划设计中的“省钱术”，我们将一同探索如何在保证项目品质的前提下，巧妙地降低成本，为项目的成功奠定坚实的基础。

提纲

01 支护成本控制

02 土方成本控制

03 基础成本控制

边坡的方式，应优先采用自然放坡法。

当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选型。

对开挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情况采取自上而下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖，大爆破作业。

不应在边坡潜在塌滑区超量堆载，危及边坡稳定和安全。

边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。

边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降低边坡稳定性。

地下室开挖支护形式成本：放坡<土钉墙<锚索支护<桩锚支护<桩锚+内支撑。支护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较

对场地内及周边必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自然放坡距离要求，避免产生支护费用。

场地内、周边必须保留物：保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保留物、地上无法迁移的保留物

施工临物：临时电、临时水、料场等

案例：

2. 规划分期中应考虑支护成本

若项目分期开发，那么在规划分期时，两期交接部分也要考虑留足场地，减少土方开发量，减少支护成本

3.1 减小基坑开挖深度
在土方平衡的前提下，尽量提高室外地坪标高

① 降低地下室层高

② 在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深 ③ 多层洋房条件允许时采用半地下室

3.2 地库平面尽量规则

减小围护长度，例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多

3.3 控制主楼地下室与地库底板高差

避免地库中间的主楼地下室需要采取基坑围护措施（土体侧压力可能使主楼桩基断裂）例如软土地区高差控制在1.2米以内

3.3 双层地下室

兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理

3.4 埋深较深的地下室

如局部双层地下室，尽量离河道和市政道路远一些

3.5 示范区的范围划定与地库开挖

考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合理规划施工围护界面

前期做好场地设计，力求少开完，控制挖、填方量。

在项目开发中，地域特性对土方设计和成本管理有着重要影响。一、二线城市由于严格的城市管理和环保要求，土方运输和倾倒成本日益增加。而在三、四线城市，尤其是丘陵和山区，对场地标高的控制更为灵活，这为地下空间的创新利用提供了机会。

对于丘陵和山区城市，我们可以巧妙利用地形，通过拔高基地内建筑的绝对标高，打造地面化的地下空间。例如，设计侧壁开敞的地下室，不仅减少了基坑开挖和设备投入，还因采光和通风的改善而更受市场欢迎。这种策略在除明确规定基地与周边道路高差的地区外，均可考虑实施。

在土方平衡方面，山地丘陵地区的项目开发需特别关注。土方成本在整个建设过程中的比重显著增加，且其影响会延续到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等后续工程。因此，精细化的土方管理至关重要。

对于一、二线城市的项目，随着环保要求的提高，土方运输和倾倒费用不断上升。在分期开发计划中，优化土方运输和存放方案成为降低成本的关键。通过合理安排不同场地的开发顺序，可以有效减少不必要的土方运输和倾倒费用。

在设计阶段，采取一系列土方平衡措施也至关重要。例如，地下室顶板的景观堆土应通过局部抬高地下室的方式解决，避免直接在顶板上堆坡造景。同时，地下室顶板排水设计应作为标准内容加以考虑，通过预留排水孔和结构找坡排水等方式有效排除积水，降低后续排水构造措施的费用。

在政策允许的地区，抬高地下室标高至地下水线以上的做法值得优先考虑。这样做可以用回土填充地坪代替地下室大底板，既节约了成本，又充分利用了地形优势。总的来说，通过充分理解和利用地域特性，我们可以在土方设计和成本管理中实现更大的优化和创新。

减少土方量的有效策略

在工程项目中，减少土方量对于成本控制和环境保护都至关重要。以下是一些实用的方法来实现这一目标：

策略一：浅基坑开挖
通过减小基坑的开挖深度，可以显著降低土方工程量。这种方法适用于对地下室层数需求较少或地质条件允许的情况。

策略二：优化无地下室基础设计
对于多层建筑而言，若无需设置地下室，可以根据回填后的场地地坪来控制桩顶标高。这样做可以避免承台开挖过深，从而减少不必要的土方量。

策略三：合理分期与施工组织
通过精心安排工程分期和施工顺序，可以避免“先填后挖”的浪费现象。合理的施工组织能够确保土方工程的高效利用，减少重复开挖和回填的工作量。

策略四：控制地库顶板覆土厚度
在满足设计要求和功能需求的前提下，应尽量减小地库顶板的覆土厚度。通过优化景观设计和植物配置，可以在减少土方量的同时保持美观和实用性。

在建筑设计中，我们应灵活顺应地形的起伏变化，依山就势地布置建筑，这样不仅能有效降低地基处理的成本，还能显著提升居住环境的自然融合度和品质。同时，居住区内的道路设计也应顺应地势的起伏，通过合理的规划布局，有效减少场地平整所需的土方量，实现经济与环境的和谐共生。

在面对基础条件不佳、需要换土的情况时，建议通过设计地下空间来减少回土所需的成本。同时，在基地分期施工过程中，应谨慎规划管线布局，避免跨越河道、市政道路等复杂地形。

例如，若一期工程集中设置了消防水池、变电所、开闭所、消控中心等关键设施，而后期开发需利用这些设施时，若必须跨越河道、道路、桥梁等障碍，将会大幅增加成本支出，并带来不必要的开发风险。

因此，通过优化换土与回土策略，以及合理规划分期施工管线布局，可以有效降低成本并降低开发风险。

1. 精准解读地质信息：审查地质勘察报告，并通过咨询专家确保合理取值，充分挖掘场地土的工程性能。例如，通过压板试验等手段直接测试承载力，减少经验推算带来的误差。
2. 基础选型经济合理：在基础选型上，优先考虑施工简便且成本低廉的天然基础方案，如独立基础、条形基础或筏板基础。在必须使用桩基时，首选管桩，其次考虑钻孔桩、冲孔桩及人工挖孔桩。
3. 区分塔楼与裙楼基础：由于塔楼与裙楼地下室的柱底内力差异显著，应避免简单统一的基础选型，为不同部分选择最合适的基础形式。
4. 经济比选与设计优化：在初步设计阶段，要求设计院提供至少三种基础形式的经济型比对报告，以确保最优选择。
5. 合理安排施工顺序：在前期基坑开挖时，应预先规划以避免对后期建设基础造成扰动。
6. 抗浮设计策略：通过抬高场地标高、降低地下室层高或采用半地下室设计等方式，有效减少基础抗浮成本。
7. 避开不利地质条件：主体建筑应尽量避免溶洞、深河塘、暗浜等不良地质区域。
8. 利用地基承载力差异：当地基承载力不均匀时，应优先将高层建筑置于承载力较高的区域。
9. 天然地基与复合地基优先：无论是主楼还是车库，首选天然地基方案；不满足要求时，优先考虑桩土复合地基方案，以避免纯桩基的高成本。
10. 车库基础优化：若车库抗浮水位较低且地基承载力良好，应优先采用独立基础加防水板的设计；否则，推荐使用无梁板基础，而非梁板式基础。
11. 主楼基础设计：主楼基础应采用梁板式筏板基础，其板厚约为总层数的1/3，以优化钢筋用量；避免使用平板式筏板基础，因其板厚较大，约为总层数的1/2
12. 利用基地既有条件：充分考虑并利用基地内的水系、池塘等自然条件；地质不利条件如沉陷区、流沙区等应明确标注在总平面图中，并作为方案设计的重要输入条件。
13. 优化上部结构：在满足建筑功能需求的前提下，对上部结构布置进行优化，以减少不必要的成本支出。
14. 荷载精确取值：楼面荷载、隔墙等效荷载、消防车荷载及覆土荷载等均应按实际情况精确取值，避免不必要的放大。
15. 钢筋配置优化：实际配置钢筋时，除特定部位的钢筋可适量放大外（如KL、L及板的正弯矩钢筋可放大1.1~1.15倍），其余部分均不建议放大。
16. 采用高强钢筋：受力钢筋统一采用HRB400级高强钢筋，以提升结构性能并控制成本。