2024将迎来房地产新模式

对于所有行业而言,2023年是疫后恢复正常生产生活的一年,我国全年GDP增速实现5.2%,季度GDP增速的波动并未影响全年经济回升向好的态势。

对于地产行业来说,2023年也是行业市场底部调整的一年。7月政治局会议对“我国房地产供求关系发生重大变化”的定调,成为2023年政策端的分水岭。

上半年政策相对平淡,多体现在以公积金调整、购房补贴、税费减免等方式为代表的需求端刺激;供需新形势下,下半年相继落实认房不认贷、降首付、下调存量房贷利率、取消土拍限价、三个不低于等政策,供给端尤其是金融端加速发力对房企进行纾困。

那么,在年度政策大招相继出台之后,现状究竟如何?与此同时,地产行业转型发展、行业发展新模式被频频提及,行业路在何方?

借以行业数据为点,以行业现状为面,我们和大家共同探索一种且可持续的行业发展模式。

01

短期:常规回暖路径受阻

行业基本面数据存在一定温度差

销售复苏引导融资、投资复苏,是传统房地产行业回暖路径。然后从行业基本面数据来看,回暖程度相对温和,回暖路径或面临变道。

销售复苏:“先扬后抑”、“期现背离”的年度特征背后,是市场预期尚未修复

销售的复苏建立在整体经济回暖的基础上。我国三季度4.9%、四季度5.2%的增长,都印证了经济回升向好的态势。

对于行业而言,自3月开始的“常态化带押过户”政策,到8月出台各项支持政策(825首套认房不认贷、825个人所得税退税、831调整优化差别化住房信贷)、9月以来多个城市全面取消限购、“金九银十”销售旺季等,政策频频加码的背后是对销售回升的预期。

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但是从逐月数据来看,自年初“小阳春”后,销售数据于4月开始转弱,两次试图回升失败,终不及年初水平,至此2023年全年呈现“先扬后抑、波动前进”的特征。放眼近5年销售情况,销售总量自2021年到顶后迎来两连降,从结构上看更是期房市场的两连降,究其根本是居民预期偏低,对能否收楼期望不大。尽管2023年下半年政策逐渐加码,但历经几次政策的短期震荡后,对政策反应存在“温差”。展望2024,温差能否减少,仍在于居民情绪修复的修复程度。

融资复苏:融资难问题依旧突出,金融端持续纾困助力满足房企融资需求

房企融资拿地是信用扩张(资产价格上涨)的发动机。2022年底房企融资三支箭被赋予了融资开闸的意义,但是纵观2023全年融资情况,到位资金总量下滑、结构性缩量,“老大难”的融资问题依旧突出。叠加全年销售市场的持续低迷,“销售-融资-拿地-销售”链条的不流畅问题亟待解决。

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2023年底,以银行为代表的金融机构积极落实各项融资支持政策。10月中央金融工作会议强调了促进金融与房地产良性循环,11月金融机构座谈会议紧随“一视同仁”的基调,提出房地产贷款“三个不低于”政策。“三个不低于”既是“一视同仁满足不同所有制房企的融资需求”的落地,又通过具体数据量化督促了银行系统“不惜贷、抽贷、断贷”,对房企尤其是融资难的民营房企意义重大。

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投资复苏:保交楼决定资金流向,2024房地产投资拿地仍以央国企为主

按照传统的房地产回暖路径,销售、融资相继复苏后,就是将资金投入到新的开发投资、拿地投资中,进入到另一个全新的循环。

然而从投资端的数据来看,2023年行业投资力度与销售市场情况恢复情况形成呼应,销售不振叠加“保交楼”政策的持续作用,“弱开工、强竣工”的特点贯穿整个行业投资层面。土地市场低迷、新开工面积支撑作用不足,是共同导致投资走弱的两个主要原因。

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从年度拿地投资TOP10看,总量下行且结构调整;国家队房企数量已超七成,且在土拍限制放开后,加速下场、溢价拿地,带动年底拿地金额翘尾。在2024房企融资改善的期待下,保交楼仍将是大部分房企的资金首要流向,同时2024投资端将仍以国央企为核心。

02

中长期:解析行业发展变化

探索行业转型方向

2023年12月12日召开的中央经济会议强调:“明年坚持稳中求进、以进促稳、先立后破,多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策,在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取,不断巩固稳中向好的基础”,这是国家对2024年经济工作的总要求,也是各行业开展工作的总要求。

先立住了、才能去破局,这是“先立后破”在地产领域的解释。一方面,它强调的是顺序,作为支柱产业的房地产,在新动能尚且不能完全替代的时期,仍是经济增长的发动机;另一方面,它同时也强调方向,近年来行业层面经历的种种变化,都是行业“趋稳”的必经之路,高质量发展要求下,随着房地产发展新模式的逐步推进和完善,行业正在探索一条符合经济发展要求、匹配行业发展现状的转型突破道路。

解析:行业发展过程中经历的几大变化

行业规模变化:2017-2021年这5年间,中国房地产市场经历了史上最高歌猛进的一轮发展。5年间的房地产销售金额占据了98房改以来的53%、销售面积占据了近40%,换句话说,用了5年时间去化掉了整个20年的库存量。过快过度的去化,也带动了17-19年间房企高价拿地,导致近年来房地产企业净利率的持续走低。

行业供需变化:724政治局会议强调我国房地产供求关系发生了重大变化。供给端来看,一方面,从之前的卖方市场来到买方市场,房企将更多关注客户需要什么样的房子;

另一方面,由政府主导的保障房市场和市场主导的商品房市场,将共同构成“二元市场”,严格遵循保障归保障、市场归市场的逻辑。需求端来看,随着人口老龄化增多、抚养比增长,现阶段所提及的三口之家规模,或许未来会成为五口之家、六口之家,这将引导开发商跟进相应的产品

行业逻辑变化:房地产行业涉及了三个关键主体,政府、购房者和房企。随着城镇化增速放缓,走在前端的城市政府已经开始通过引入产业发展来替代以往一次性的卖地收入,产业引导下的产城融合更是一本综合的、可持续的账。

其次,随着租赁市场逐渐完善,为避免房贷压力更多潜在购房者租房过渡,租购并举成为当下房地产市场显著特征。对于房企来说,以往过度关注的三高模式也随着四大红利的逐渐消失而瓦解,居民消费需求的升格,正倒逼着房企提升相应的产品和服务。

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从全球经验来看,房地产市场逻辑将逐步从开发模式步入到轻重分离的资管模式。以美国和日本为例,公募REITs和基金占据了其房地产市场主体地位。轻重分离逻辑下,国资国企聚焦重资产,做业主进行投资;民营企业聚焦轻资产,做运营、招商、服务等专业化细分领域。

探索:支柱产业新定义下的行业新发展模式

2023年,房地产业和建筑业增加值占GDP比重12.65%,持续大力拉动GDP增长,仍是国家经济增长的主要抓手。自1993年被定义为支柱产业,到2023年倪虹部长再度强调“建筑业和房地产业两根支柱推动经济回升向好”,行业支柱地位的重要性不言而喻。

相较于以往的“性”逻辑,未来的支柱产业选择标准将向“功能性”倾斜,将更多侧重于契合国家发展的行业。作为功能性逻辑下的房地产行业,结合国家高质量发展要求和行业所经历的多维变化,房地产行业发展的探索是当下必经之路。

我国房地产行业的发展阶段晚于海外成熟国家和地区,开发销售市场规模仍处于相对高位。站在国际视角来看,随着逐步进入存量时代,我国房地产行业正向着大租赁阶段转型,房地产行业的最终格局一定是由开发逻辑转向资产管理逻辑。

对于行业发展新模式的探索,最基本也是最主要的,是要意识到从旧三高到新三高的变化:以前叫高杠杆,现在要做高质量,以前叫高负债,现在做高品质,以前叫高周转,现在要高效益。

此外,结合行业未来轻重分离的逻辑,国资国企聚焦重资产,做业主进行投资;民营企业聚焦轻资产,做运营、招商、服务等专业化细分领域,推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。

结语:


新时代新周期,在行业转型的过程中,需要以金融资本及数字化赋能为动力,全面构建不动产赛道涉建、涉房、涉产、涉资等四大核心能力,助力房企高质量发展。

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THE END
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