一起来看看一线房企华润、保利的外立面成本控制

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住宅立面的控制

一、 前 言

在房地产项目中,外墙饰面工程是和成本协同管理的重点,其重要性体现在以下三个方面:

① 在外立面工程中工程量最大,系统复杂;建筑外立面包含外墙涂饰、门窗幕墙系统、屋面、格栅等等。

② 建筑外立面材料丰富,成本波动性大,成本敏感性较高。戳我,让成本算得准、管得全、控得住

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常见的涂饰材料成本

案例1:以25层高层住宅为例,地上建面9,720m2,其中:大堂部分80m2,两层基座850m2,其余约8,790m2;外墙面积约12,145m2,其中:大堂95m2,基座 1,050m2,其余11,000m2。我们以不同方案测算:

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仅外墙涂饰的建面成本变化,从68元/m2~203元/m2,不同的材料构成其成本波动非常大。

案例2:资料来源《柏向·材料手册 2.0》(点击图片放大查看)

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假设以精装高层建筑建安成本3000元/m2考虑,上述案例外墙饰面、门窗、栏杆等成本占比就高达33%左右,立面成本占比不可谓不大。

③ 直接影响建筑物的品质,最容易受到外界破坏;

二、方案阶段控制要点

① 立面风格要与竞品楼盘对比,符合大众流行审美,要符合内控要求;

建筑风格和材质体现了楼盘的档次需求。刚需楼盘建筑风格的业主敏感性较弱,业主对建筑风格的感知随着楼盘档次的提高越来越高。如项目定位于刚需跑量产品,建议建筑风格不高于竞品楼盘;如定位于改善或再改的利润性产品,建议在提高营销溢价的部位下功夫,尤其是业主感知敏感的“近人尺度”位置。

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竞品楼盘立面对比

另外,住宅建筑的建筑风格越来越同质化,现代风格、新古典、新亚洲、新中式风格占据了市场主流产品,开发商比较容易进行建筑风格的标准化,建筑风格标准化便于规模化复制,降低成本。

最后,根据立面标准化进行产品的限额设计。立面限额设计的内容包含材料的选择及占比,成本适配的标准及集采品牌。参下图保利置业集团《住宅外立面适配标准》。

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保利置业集团《住宅外立面适配标准》

商业建筑立面更为复杂,其材料选择大多以幕墙、铝板和石材为主,方案阶段应进行立面的方案评选,简化立面的造型,约束立面材质,降低屋面花架尺度。

建筑屋顶虚高部分不宜过于显著,以避免造成主体结构、结构构件、立面材料等不必要浪费;应合理控制屋顶塔冠的高度,最大化减少虚高,节约成本。

② 控制体形系数、外立面率、窗地比

体形系数=建筑物外表面积㎡÷外表面积所包围的体积 m³。

① 体形系数与建筑节能:体形系数每增加0.01,能耗增加2.5%;

② 体形系数与结构布墙率:体形系数越大,单体结构布墙率越高,含钢量指标越高。

③ 体形系数与结构产业化:体形系数越小,其建筑/结构越规整,其预制构件标准化越利于实现。

外立面率(只计算住宅部分)=地上建筑单体住宅部分的外墙(扣除门窗洞口)展开面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。

一般情况下,建筑的外立面率越高,其成本越高,楼盘的档次也越高。根据标杆企业的工程经验,外立面率控制如下:

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窗地比(只计算住宅部分)=地上建筑单体住宅部分的外墙洞口门窗面积(非玻璃门窗除外,转角飘窗按展开门窗面积计入)㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。

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上图来源:华润置地住宅产品配置标准及建安成本限额指标(2015版 )

③ 住宅减少过度悬挑,影响采光,避免业主投诉

方案阶段推敲立面线条,避免过度“立面化”,立面设计应以人为本。

案例3:

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某项目业主提出由于外墙立面线条遮挡,在客厅无法看到园区。销售宣传同实际情况之间的落差导致业主极其不满。

案例反思:

1.设计中考虑外立面效果的同时,需考虑对业主后期的生活影响;

2.销售过程中对设计无法避免的缺陷,建议于销售前告知客户,避免后期矛盾。

三、施工图阶段控制精细化

① 立面材质施工界面细分

施工图阶段各项材质做法应细分,避免施工图立面粗放,立面控制手册要做到位。

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涂饰做法细分到细节

② 成本不均衡投放、重点投放

案例4:我们以某地区中档楼盘为例,基座两层为石材干挂(单层建筑面积390m2),以上为多彩石涂料,其中楼盘北向为小区的主立面、南向为小区的主立面,东西立面为次要立面。

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基座两层外墙展开面积约950m2(其中南北向约670m2,东西向约280m2),原设计立面均采用石材干挂体系(干挂石材25mm,主次龙骨),单价800元/m2,总价约760,000元。

现根据立面的主次程度,将东西立面改为超薄石材一体板(石材饰面12mm,背栓固定),由于一体板能够大幅度减轻自重,其固定方式省去了主次龙骨,其单价为450元/m2,优化后总价为662,000元,其优化成本98,000元,成本比原方案降低13%。

案例5:
比如:公共区域及公建配套为非敏感区域,业主关注度较小,可以将公共区域及公建配套的铝合金门窗改为塑钢门窗。

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② 注重线条构件设计

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案例来源:《柏向·材料手册 2.0》

案例6来源:昌建成本研究中心

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某项目外立面线条造价占保温总造价占比高达24%;

【线条优化案例】

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③ 门窗/幕墙的方案/施工图设计深化,避免采用“免费设计”
门窗及幕墙的配置应从方案阶段开始介入,并结合节能设计进行多方案比选,选择材质类型和配置要求,施工图阶段进行二次精细化设计避免粗放型的“免费设计”。
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商业立面的控制

一、限额依然
是现阶段成本管控的最有效、最直接的手段

设计与成本的协同最有效的手段便是:产品配置标准化和成本限额设计;这也是成本策划前置时代最简单有效的手段。对于商办类项目的外立面设计依然如此,但个人感觉外立面工程除了要考虑项目本身的成本利润计算外,依然要考虑整个运营周期内的产品升级需求,即外立面做出来之后,不能仅考虑成本限额,还要考虑外立面的昭示性,否则做出来的外立面产品太low,对招商运营产生极大的负面效应。

以下为各业态立面限额设计要求,供读者参考:

(1)公寓项目外立面:以窗墙体系为主,局部入口幕墙

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公寓类项目的外立面限额

(2)集中商业外立面:分级分档管控,外立面以幕墙体系为主,并控制成本较高材料的使用范围,控制楼体泛光照明及室外大屏幕的单方与面积,控制屋面采光顶的遮阳形式和面积。

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集中商业项目的外立面限额

(3)办公外立面:分级分档管控,低端产品用窗墙体系、中高端办公用幕墙体系,控制成本高部品的使用范围和档次,关注五金配件等构造做法

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办公产品的外立面限额

(3)酒店外立面:分级分档管控,约束窗地比、外立面系数,控制成本高部品的使用范围和档次等。

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酒店类产品的外立面限额

二、关注节能设计,这是成本控制的核心要求

成本控制的本质便是:控制数量和单价,外立面材料的量和单价都通过设计限额进行约束,但是材料的单价影响因素从设计原理来说受建筑节能设计的影响,控制建筑节能可以从源头解决外立面成本。

关注建筑节能,应该从以下关注以下几个方面:

第一:节能直接判定法比节能权衡判断更经济,其关键因素是体形系数;

《山东省公共建筑节能设计标准》如下:

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当体形系数不超限时,各外围结构仅需要满足各自的传热系数要求即可,这时的外围护的经济性最合理,此时的节能计算采用“直接判定法”;当体形系数超限时,外围护结构的传热系数需要“统筹”“联动”计算,即保温工程和门窗工程可以“此消彼长”,原理上认为保温厚一些、门窗即可以降低保温性能,反之亦然,这种计算方案称之为“权衡判断”。

控制体形系数不超限,对于外立面成本的控制意义重大,尤其是能耗最为薄弱的玻璃部位,可以有效的降低玻璃配置,从来降低成本。

第二:窗墙比限制,可以有效约束能耗最不利不对,对降低整体能耗意义重大;

外窗的能耗约是外墙能耗的十倍以上,外窗的成本约是外墙成本的三倍到十倍左右,约束窗墙比的限制无论从哪个层面上来看,都对成本控制意义重大。

但从节能角度考虑,公建项目不同窗墙比对门窗K值及太阳能得热系数均有不同要求,即窗墙比越低,门窗K值要求越低,其成本必然约节省。

【案例】不同窗墙比对幕墙成本的影响

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幕墙典型剖面和立面

窗墙比0.5,幕墙传热系数K≤1.9,限值相对容易达到;幕墙相关材料需要配置断热型材、氩气中空low-e玻璃;

幕墙工程平均平米单价:1838元/㎡(框架幕墙);

窗墙比0.6,幕墙传热系数K≤1.8,限值比较低;幕墙相关材料需要配置高断热型材、氩气中空暖边双膜low-e玻璃

幕墙工程平均平米单价:1847元/㎡(框架幕墙);

窗墙比0.7,幕墙传热系数K≤1.7,限值低,幕墙相关材料需要配置高断热型材、双氩气中空low-e玻璃,层间非透明占比小。

幕墙工程平均平米单价:1865元/㎡(框架幕墙);

三、关注线条和绿建设计,这是额外的成本投入

大量的幕墙线条是时必须要关注的,线条的使用可以增加建筑的立体感和昭示性,但是对成本而言对影响重大,有的人认为线条对项目立面成本影响不大,实则十分错误的观念,立面线条对一个十万方的建筑体量,其成本高达百万级以上;在不影响立面形象的情况下,控制立面线条的尺度,也是十分必要的。

此外,新的建筑评价标准,对星级建筑的能耗提出来进一步降低的附加要求(如下):

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评价标准

上述要求进一步的增加了外围护系统的成本,那么建筑能耗控制显得更加重要。

从一些开发商反馈的数据来看,绿建的星级影响都是百万级别甚至千万级别,鉴于目前绿建的星级要求来看,各地是以建筑规模、业态形式、投资主体以及建筑高度来区分的绿建级别的,所以在建筑设计时,应统筹考虑上述因素进行绿建的设计。

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新绿建成本增量参考

案例来源:绿地集团

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幕墙分格:在确保效果下,控制装饰柱间距和数量,兼顾室内使用功能,减少成本;

原有设计幕墙装饰柱体数量过多、造型过于复杂,同时造成室内视线遮挡,相对准甲办公成本较高;优化方案装饰柱间距扩大1.5倍,对位使用空间,造型尺寸简化,节省造价2000多万。

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THE END
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